Imóvel do casal depois do divórcio: vender, comprar ou manter

Depois do divórcio, o imóvel que pertence aos dois pode seguir três caminhos: ser vendido, com divisão do valor; ficar com um dos ex-cônjuges, que compensa o outro pela parte dele; ou continuar em nome dos dois por um período combinado. O que define a fração de cada um é o regime de bens do casamento. Enquanto a partilha não é feita, os dois seguem como donos em comum, com direitos e despesas proporcionais.

A casa costuma ser o bem de maior valor do casal e também o mais carregado de história, e é por isso que a conversa sobre ela trava tantos acordos. Muita gente se divorcia, deixa o imóvel “para depois” e só descobre os efeitos dessa escolha anos mais tarde, quando quer vender, casar de novo ou financiar outro bem. Neste artigo eu explico o que a lei prevê, os caminhos possíveis, o passo a passo para regularizar e os riscos de esperar.

Antes de tudo: o imóvel é dos dois?

A resposta vem do regime de bens. No regime da comunhão parcial, que é o aplicado quando o casal não fez pacto antenupcial, o art. 1.658 do Código Civil diz que se comunicam os bens que sobrevierem ao casal na constância do casamento, e o art. 1.660, inciso I, inclui na comunhão os bens adquiridos por título oneroso durante o casamento, ainda que só em nome de um dos cônjuges. Na união estável, salvo contrato escrito, o art. 1.725 manda aplicar o mesmo regime, no que couber.

Disso saem duas conclusões que surpreendem muita gente:

O nome que está na escritura não decide sozinho. Imóvel comprado durante o casamento, na comunhão parcial, entra na divisão mesmo que esteja registrado em nome de um só.
Imóvel que um dos dois já tinha antes de casar, ou que recebeu por herança ou doação, em regra fica fora da divisão nesse regime. O que costuma gerar discussão são as parcelas pagas e as reformas feitas durante o casamento.

Exemplo genérico: um casal em comunhão parcial compra um apartamento no terceiro ano de casamento, e o financiamento sai só no nome dela, porque a renda dela aprovava o crédito. No divórcio, o apartamento é dos dois, e a dívida do financiamento também entra na conta. A página sobre divórcio detalha como eu trabalho essa etapa.

Divórcio sem partilha: o que acontece com o imóvel enquanto nada é decidido

O art. 1.581 do Código Civil autoriza o divórcio sem prévia partilha de bens, e o parágrafo único do art. 731 do Código de Processo Civil confirma que, se os cônjuges não chegarem a acordo sobre os bens, a partilha é feita depois de homologado o divórcio. É uma saída legítima para quem precisa resolver o estado civil e ainda não tem consenso sobre o patrimônio.

O efeito, porém, precisa ser entendido. Sem partilha, o imóvel continua pertencendo aos dois, e a relação entre os ex-cônjuges passa a ser a de condôminos, isto é, de coproprietários. As regras que se aplicam são as do condomínio no Código Civil:

Cada um pode usar o bem conforme a sua destinação e pode vender ou onerar a sua parte ideal (art. 1.314), mas ninguém pode alterar a destinação do bem comum sem o consenso do outro.
Cada um é obrigado a concorrer, na proporção da sua parte, para as despesas de conservação, e a suportar os ônus do bem (art. 1.315). IPTU, condomínio e manutenção estrutural entram aqui.
Cada um responde ao outro pelos frutos que recebeu do bem (art. 1.319), e os frutos do bem comum são partilhados na proporção das partes (art. 1.326). Se o imóvel está alugado, o aluguel é dos dois.

Um ponto sensível é o uso exclusivo: um dos dois continua morando no imóvel e o outro sai. A possibilidade de cobrar um valor por esse uso é discutida nos tribunais e depende de circunstâncias como a existência de filhos morando no local, o que foi combinado entre as partes e a partir de quando houve oposição formal. Eu trato esse ponto caso a caso, sem número pronto.

Pense no casal que se divorcia sem mencionar a casa, e ele continua morando nela. Cinco anos depois, ela quer vender a parte dela e descobre que ninguém compra metade de uma casa ocupada.

Os três caminhos: vender, um fica com o imóvel ou manter em comum

Na comparação, cada caminho resolve um problema e cria uma exigência:

Vender e dividir o valor. Encerra o vínculo patrimonial de uma vez. Exige acordo sobre preço mínimo, prazo, quem mora no imóvel até a venda e quem paga as despesas nesse período. Se houver financiamento, o saldo devedor é quitado com o produto da venda.
Um fica com o imóvel e compensa o outro. A compensação pode ser em dinheiro, em outro bem ou em parcelas. Quando a divisão do patrimônio comum fica desigual, ou quando um transfere ao outro um bem que era só seu, a Resolução nº 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça exige, na escritura, a prova do recolhimento do tributo devido sobre a fração transferida (art. 38). Em imóvel financiado, a saída de um dos nomes do contrato depende da aprovação do banco.
Manter em nome dos dois por um tempo. É comum quando há filhos pequenos e a ideia é preservar a moradia deles até uma data. O § 1º do art. 1.320 do Código Civil permite que os coproprietários combinem manter o bem indiviso por prazo não superior a cinco anos, que pode ser prorrogado. O acordo deve dizer quem mora, quem paga o quê e o que acontece ao fim do prazo.

Quando não há acordo nenhum, a lei tem uma saída. O art. 1.320 diz que a todo tempo é lícito ao coproprietário exigir a divisão do bem comum. Como casa e apartamento não se dividem fisicamente, o art. 1.322 prevê que, se nenhum dos dois quiser ficar com o bem indenizando o outro, ele é vendido e o valor apurado é repartido, com preferência, em igualdade de oferta, para o coproprietário em relação ao estranho. O Código de Processo Civil trata esse pedido entre os procedimentos de alienação de coisa comum (art. 725, incisos IV e V) e prevê a venda em leilão quando não há consenso sobre a forma de alienar (art. 730). É um caminho que funciona, mas costuma render menos do que uma venda negociada.

Situação típica: ela quer ficar no apartamento com os filhos, ele quer a parte dele em dinheiro para recomeçar. Um acordo possível mantém o bem em nome dos dois por um prazo definido, com data para vender ou para ela comprar a parte dele, e com as despesas divididas por escrito.

Passo a passo para regularizar o imóvel depois do divórcio

Pedir a certidão atualizada da matrícula no cartório de registro de imóveis. Ela mostra quem consta como dono, se há financiamento, penhora ou outra restrição.
Conferir o regime de bens e a data de aquisição. A certidão de casamento e o contrato de compra respondem se o bem é comum, particular ou misto.
Levantar o valor de mercado. Duas ou três avaliações de corretores da região costumam aproximar as expectativas dos dois lados.
Se houver financiamento, consultar o banco. Saldo devedor, possibilidade de transferência da dívida para um só e uso de recursos próprios para amortizar.
Escrever o acordo de partilha. Quem fica com o quê, valores, prazos, responsabilidade pelas despesas até a transferência e o que acontece se alguém descumprir.
Formalizar. Havendo consenso, a partilha pode ser feita por escritura pública, com a assistência de advogado, na forma do art. 733 do Código de Processo Civil, observadas as condições próprias de quando há filhos menores. Sem consenso, ela é decidida pelo juiz.
Registrar na matrícula. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Escritura ou sentença guardada na gaveta não muda o dono.

Prazos, documentos, custos e o risco de esperar demais

A lei não fixa um prazo para fazer a partilha depois do divórcio: o art. 1.320 fala em exigir a divisão “a todo tempo”. Isso não quer dizer que esperar seja neutro. Dois dispositivos do Código Civil mostram por quê:

Novo casamento. O art. 1.523, inciso III, diz que o divorciado não deve casar enquanto não houver sido homologada ou decidida a partilha dos bens do casal. Quem casa mesmo assim fica sujeito ao regime obrigatório da separação de bens (art. 1.641, inciso I). O parágrafo único do art. 1.523 permite pedir ao juiz que afaste essa restrição, provando que não há prejuízo para o ex-cônjuge.
Imóvel deixado para trás. O art. 1.240-A prevê que quem exerce por dois anos ininterruptos e sem oposição a posse direta e exclusiva de imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usando-o para sua moradia ou de sua família, adquire o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel. Os requisitos são rigorosos, e sair de casa por causa da separação não é, por si só, abandono, mas a regra mostra que o silêncio prolongado tem custo.

Os documentos que eu costumo pedir são a certidão de casamento com a averbação do divórcio, a matrícula atualizada, o contrato de compra ou de financiamento, os comprovantes de pagamento das parcelas, o carnê do IPTU e, se houver, o pacto antenupcial. Quanto aos custos, entram os emolumentos do cartório de notas e do registro de imóveis, o imposto de transmissão quando a divisão é desigual, eventuais custas judiciais e os honorários. Os valores variam conforme o estado, o município e o valor do bem, e por isso eu só falo em número depois de ver a documentação.

Erros comuns com o imóvel depois do divórcio

Fazer “contrato de gaveta” entre os dois e nunca levar a partilha ao registro.
Deixar o financiamento no nome dos dois depois de combinar que só um vai pagar. Para o banco, os dois continuam devedores.
Sair do imóvel sem nenhum documento que registre por que saiu e o que ficou combinado sobre o bem.
Parar de pagar IPTU e condomínio porque “quem mora é o outro”. A dívida acompanha o bem e atinge a parte dos dois.
Casar de novo sem resolver a partilha anterior e só então descobrir o regime de bens obrigatório.

Eu começo esse tipo de caso pela matrícula do imóvel e por uma linha do tempo: quando foi comprado, com que dinheiro, quem pagou o quê. Com isso na mesa, a conversa deixa de ser sobre quem merece a casa e passa a ser sobre o que a lei atribui a cada um. Explico os três caminhos, os custos de cada um e o que não dá para fazer, sem prometer resultado. O atendimento é online. Dra. Márcia Paixão, advogada, OAB/BA 84.834.

Perguntas frequentes sobre o imóvel do casal depois do divórcio

Quem tem direito de ficar com a casa depois da separação?

Nenhum dos dois tem, por lei, preferência automática. Se o imóvel é comum, cada um tem direito à sua fração, definida pelo regime de bens. Quem quiser ficar com a casa inteira precisa compensar o outro pela parte dele, por acordo ou por decisão judicial.

Quando um casal se separa, é obrigatório vender a casa?

Não. A venda é um dos caminhos, ao lado da compra da parte de um pelo outro e da manutenção do bem em comum por prazo combinado. A venda só se impõe quando não há acordo e um dos coproprietários pede a divisão, hipótese em que o art. 1.322 do Código Civil prevê a venda e a repartição do valor.

Quem tem direito de ficar com a casa quando tem filho?

Ter a guarda ou morar com os filhos não transfere a propriedade do imóvel. O que acontece com frequência é a moradia dos filhos pesar na negociação: o casal combina que quem fica com as crianças permanece no imóvel por um período, e isso é considerado também na conta da pensão. A fração de cada um na propriedade continua a mesma.

É obrigatório fazer a partilha de bens no divórcio?

Não. O art. 1.581 do Código Civil permite o divórcio sem prévia partilha. A consequência mais lembrada é a do art. 1.523, inciso III: quem se divorcia e não partilha fica sujeito à separação obrigatória de bens em um novo casamento, salvo autorização do juiz.

Se você se divorciou e o imóvel ficou sem definição, ou está negociando agora quem fica com a casa, eu posso analisar a matrícula e os contratos e explicar os caminhos possíveis. O atendimento é somente online, para Salvador, Região Metropolitana e todo o Brasil. Conheça a minha atuação em direito de família ou fale comigo no WhatsApp.